Większa ochrona nabywców w relacjach z deweloperem

W dniu 1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowa ustawa zastąpiła poprzednie regulacje w tym przedmiocie i zwiększa ochronę nabywców lokali lub domów jednorodzinnych w relacjach z deweloperem.

Jedną z istotniejszych zmian jest wprowadzenie uprawnień nabywcy lokalu (domu jednorodzinnego) w przypadku stwierdzenia wad istotnych lokalu. Jeżeli nabywca uzna, iż lokal ma takie wady (np. uniemożliwiające standardowe korzystanie z lokalu), ma on prawo wnieść odpowiednie zastrzeżenie do protokołu odbioru lokalu albo odmówić jego odbioru. W takim przypadku, deweloper ma dwie możliwości: albo uzna wadę istotną, albo odmówi jej uznania. W pierwszej sytuacji rozpocznie się procedura jej naprawienia przez dewelopera, a po upływie odpowiedniego terminu – nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej. W drugiej zaś sytuacji, tj. odmowy odbioru lokalu przez nabywcę z uwagi na wady istotne, nabywca i deweloper muszą ustalić nowy termin odbioru lokalu, który jednocześnie umożliwi deweloperowi usunięcie wady istotnej. Jeżeli nabywca ponownie stwierdzi takie same wady istotne lokalu, ma on prawo do odmowy odbioru lokalu i wystąpienia o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego, który stwierdzi, czy wada jest istotna, czy tez nieistotna. Jeżeli wada okaże się istotna, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej, zaś koszt sporządzenia ww. opinii obciąża dewelopera. W innym przypadku, jeżeli rzeczoznawca uzna, że wady nie są istotne, to nabywca po pierwsze, poniesie koszt sporządzenia przedmiotowej opinii, a po drugie będzie musiał ostatecznie przyjąć lokal.

W przypadku „zwykłych” wad, nabywca lokalu ma prawo – po wyczerpaniu procedur do ich usunięcia przez dewelopera – do usunięcia ich na koszt dewelopera. Odstąpienie od umowy deweloperskiej nie jest tu możliwe.

Drugą z istotnych zmian jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego celem jest ochrona nabywców lokali m.in. w przypadku odstąpienia przez nich od umowy deweloperskiej, czy upadłości dewelopera. Podstawowym źródłem wpływów do Funduszu są obowiązkowo wpłacane przez deweloperów składki, których wysokość jest jednak powiązana z wartością wpłat dokonywanych przez nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Sama idea Funduszu wydaje się słuszna, jednak obowiązki dewelopera z tym związane najprawdopodobniej będą ostatecznie zrzucane na nabywców – co w konsekwencji doprowadzi do wzrostu cen inwestycji deweloperskich.

A.J.